出租自行开发的房地产项目怎么缴纳?

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险 不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号)规定：

1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

分包的账务如何处理?

【问】我建筑公司承包一项工程，工期10个月，总承包收入8000万元，其中装修工程2000万元，分包给甲公司承建。我公司完成工程累计发生合同成本5500万元，项目在当年12月份如期完工。如何进行账务处理?

【答】①乙公司完成项目发生成本费用时，

借：工程施工——合同成本 55000000

贷：原材料等 55000000

收到甲方一次性结算的总承包款时，

借：银行存款 80000000

贷：工程结算 80000000

②计提营业税金及代扣营业税时，

计提营业税金=(8000-2000)x3%=180(万元)

应代扣营业税=2000x3%=60(万元)

借：营业税金及附加 1800000

应付账款 600000

贷：应交税费——应交营业税 2400000

③缴纳营业税时，

借：应交税费——应交营业税 2400000

贷：银行存款 2400000

④分包工程完工验工结算时，

借：工程施工——合同成本 20000000

贷：应付账款 20000000

⑤支付工程款时，

借：应付账款 19400000

贷：银行存款 19400000

⑥乙公司确认该项目收入与费用时，

借：主营业务成本75000000

工程施工——合同毛利5000000

贷：主营业务收入80000000

⑦工程结算与工程施工对冲结平时，

借：工程结算 80000000

贷：工程施工——合同成本 75000000

——合同毛利 5000000

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